Правовий стан на 29.10.2026
Спеціальної податкової пільги для девелопера в Польщі немає. Пільга на розширення збуту, яку часто «продають» девелоперам, за позицією податкових органів не належить девелоперу, який будує через генерального підрядника, а пільга B+R трапляється рідко. Реально податок девелопера знижують чотири речі: вибір форми оподаткування (CIT 9%, естонський CIT, а у ФОП — ryczałt 5,5%), планування дат нотаріальних актів, правильний поділ витрат на прямі й непрямі та кілька менш відомих інструментів, як-от спрощені аванси та odsetki hipotetyczne. Нижче розбираю кожен із них і показую на цифрах, скільки це дає.
Чи може девелопер скористатися пільгою на розширення збуту?
Пільга на розширення збуту (ulga na ekspansję, art. 18eb закону про CIT і art. 26gb закону про PIT) дозволяє вдруге відняти від податкової бази витрати на рекламу, виставки чи сайт — до 1 000 000 zł на рік. Умова: витрати мають служити продажу продуктів, тобто речей, вироблених самим платником податку.
Тут девелопери програють. Директор KIS послідовно вважає, що компанія, яка доручає будівництво генеральному підряднику, сама нічого не виробляє, а продає «товар», створений кимось іншим, — тому пільга їй не належить (зокрема, інтерпретація від 17.02.2023, 0114-KDIP2-1.4010.191.2022.4.KW, і три інтерпретації від 27.06.2023, наприклад 0111-KDIB1-3.4010.222.2023.2.JKU). Не допомагає й аргумент, що девелопер відповідає за весь проєкт — від купівлі ділянки до приймання.
Шанс є лише в девелопера, який будує власними силами — власними працівниками й технікою. Але й тоді я б перед застосуванням пільги запросила індивідуальну інтерпретацію: ставки високі, за 1 млн zł витрат це 190 000 zł податку в CIT.
CIT 9% у компанії девелопера — пастка ліміту
Ставка 9% належить малому платнику податку й компанії в перший рік діяльності, але лише якщо доходи за рік не перевищать 2 млн євро. У 2026 році це означає два ліміти:
- статус малого платника податку — продажі (з VAT) за 2025 рік не більше 8 517 000 zł,
- поточний ліміт — усі доходи за 2026 рік (без VAT) не більше 8 431 000 zł.
Для девелопера це реальна проблема, бо дохід виникає стрибком — у день нотаріальних актів. Один рік, у якому ви передаєте власність на більшість квартир, може перевищити ліміт. А перевищення означає 19% з доходу від початку року, а не лише з перевищення.
Обережно й з компанією під проєкт, до якої ділянку внесли як негрошовий вклад. Якщо вартість вкладу перевищує 10 000 євро, ставка 9% не застосовується в рік внесення й у наступному році. Те саме стосується компанії, створеної перетворенням ФОП.
Приклад у цифрах
Компанія під проєкт будує один будинок: 20 квартир, виторг нетто 12 000 000 zł, прямі витрати 9 600 000 zł, дохід 2 400 000 zł. У попередні роки тривало будівництво, продажів не було.
| Варіант A: усі акти в грудні 2026 | Варіант B: 10 актів у грудні 2026, 10 у січні 2027 | |
|---|---|---|
| Доходи 2026 | 12 000 000 zł — ліміт перевищено | 6 000 000 zł — у межах ліміту |
| CIT за 2026 | 19% × 2 400 000 = 456 000 zł | 9% × 1 200 000 = 108 000 zł |
| CIT за 2027 | — | 9% × 1 200 000 = 108 000 zł |
| CIT разом | 456 000 zł | 216 000 zł |
Різниця — 240 000 zł. Умови: у 2027 році компанія й далі малий платник податку (продажі 2026 року з VAT — близько 6,5 млн zł, у межах ліміту), а прямі витрати розподіляються за роками разом із доходом. Перенесення актів має мати господарське обґрунтування — наприклад, графік приймань чи кредитів покупців. Штучний поділ одного проєкту на кілька компаній лише для того, щоб кожна вклалася в ліміт, — це ризик застосування норми проти ухилення від оподаткування.
Естонський CIT для компанії під проєкт
Естонський CIT (ryczałt od dochodów spółek) переносить податок на момент виплати прибутку. Для девелопера, який переносить прибуток з одного проєкту в наступний, це велика перевага: поки гроші залишаються в компанії, податку немає, а за повної виплати загальне навантаження — близько 18–21% замість 26–34%.
Органи підтверджують, що девелоперська діяльність не виключає естонський CIT. Трастовий рахунок і девелоперські договори не роблять компанію вигодонабувачем за трастом (інтерпретація 2026 року, 0111-KDIB1-1.4010.284.2026.1.AND), а підготовка ділянки під забудову та її продаж пов’язаній компанії — це угода з реальною доданою вартістю (інтерпретація від 20.10.2026, 0111-KDIB1-1.4010.474.2026.2.LG).
Проблема радше у формальних умовах, які в девелопменті часто не виконуються:
- учасниками можуть бути лише фізичні особи — компанія під проєкт, що належить холдингу, не підходить,
- компанія не може мати часток в інших компаніях — тому «материнська» компанія з кількома компаніями під проєкти теж не підходить,
- умова щодо зайнятості — у компанії під проєкт без працівників проблема (для нових компаній є тимчасові послаблення).
Подробиці, ставки й пастки я описала в статті про естонський CIT.
Девелопер-ФОП: ryczałt 5,5%
Підприємець, який сам купує ділянку, будує будинок і продає квартири, за позицією органів може оподатковувати цей виторг ryczałt 5,5% як будівельні роботи (PKWiU 41.00, наприклад інтерпретація від 28.04.2022, 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA). Виторг ви показуєте в місяці нотаріального акта, навіть якщо підсумковий рахунок-фактуру виставлено пізніше.
За ставки 5,5% з виторгу витрати не віднімаються, тому ця форма вигідна за високої маржі. Дві речі треба перевірити. Інтерпретації стосуються людей, які самі ведуть будівництво, — якщо все доручено генеральному підряднику, класифікація може бути іншою. І друге: ліміт ryczałt зараз 2 млн євро, а реформа, яку ухвалюють, передбачає його зниження до 250 тис. євро з 2027 року (докладніше в статті про поправки Сенату). Девелопер зазвичай перевищить такий ліміт уже на одному будинку.
Витрати й доходи в часі — планування без жодної пільги
Найбільше можна заощадити, правильно визначивши, у якому році показати дохід і витрати. Дохід від продажу квартири виникає в день акта про передачу власності. Платежі на трастовий рахунок і виплати з нього до цього нейтральні — подробиці в статті про трастовий рахунок.
| Витрата | Коли це витрата в CIT |
|---|---|
| Ділянка, будівництво, проєкт, нагляд, внесок до DFG, збори за трастовий рахунок, нотаріус за договорами | Пряма витрата — у році, в якому виникає дохід від продажу відповідних квартир |
| Реклама проєкту, комісії посередників, офіс, бухгалтерія | Непряма витрата — на дату виникнення |
| Утримання непроданих квартир (комунальні послуги, прибирання, охорона) | Непряма витрата — на дату виникнення |
| Дорога загального користування або мережі, які передають гміні | Непряма витрата — за позицією органів на дату передачі інфраструктури |
| Зарплати власних працівників | У місяці, за який їх нараховано (якщо виплачено вчасно), — навіть якщо вони пов’язані з будівництвом |
Практичний висновок: непрямі витрати й зарплати формують збиток у роки будівництва, а дохід накопичується в рік актів. Збиток можна перенести на наступні 5 років (до 50% на рік або до 5 млн zł одноразово), тому його варто відстежувати, а не втрачати.
Спрощені аванси та odsetki hipotetyczne
Спрощені аванси (art. 25 ust. 6 закону про CIT) — це 1/12 податку з декларації, поданої в попередньому році. Якщо в роки будівництва в компанії був невеликий податок, а рік продажів буде дуже прибутковим, аванси в цьому році низькі, а решту податку сплачують лише з річною декларацією. Податок це не знижує, але дає кілька місяців фінансування власними грошима. Умова: хоча б в одній із двох попередніх декларацій має бути показано податок до сплати — компанія під проєкт, яка в роки будівництва мала лише збитки, цим методом не скористається.
Odsetki hipotetyczne належать, коли компанія фінансує проєкт додатковими внесками учасників або нерозподіленим прибутком замість позик. У 2026 році ставка — 5%, а відрахування — не більше 250 000 zł на рік, тобто до 47 500 zł податку менше за 19%. Правила я описала в статті про odsetki hipotetyczne.
Мінімальний податок і пільга B+R
Мінімальний податок (10%) загрожує компанії, яка має збиток або рентабельність не вищу за 2%. У компанії під проєкт із низькою маржею це можливий сценарій у рік продажів. Звільнені, зокрема, малі платники податку, компанії в перші три роки діяльності та компанії, учасники яких — лише фізичні особи (за додаткових умов). Я завжди перевіряю це до закриття року, в якому були акти.
Пільга B+R у девелопера — виняток. Вона вимагає творчої систематичної роботи над новими чи покращеними рішеннями — наприклад, власної технології будівництва, префабрикації чи системи проєктування. Саме будівництво будинків за проєктом архітектора не є дослідженнями й розробками. На ryczałt і на естонському CIT пільга не належить.
На що звернути увагу
- Обирайте форму оподаткування до першого продажу, а не після — для естонського CIT діють строки повідомлення ZAW-RD.
- Рахуйте ліміт 9% поточно. Перевищення в грудні означає 19% з доходу за весь рік.
- Не застосовуйте пільгу на розширення збуту «наосліп». За генерального підрядника органи її не визнають, і відрахування доведеться повернути з відсотками.
- Ведіть облік витрат за проєктом і за квартирами — від нього залежить, скільки прямих витрат припаде на рік актів.
- Порівняйте ФОП і ТОВ до старту — за одного проєкту результат буває іншим, ніж за кількох; загальне порівняння — у статті ФОП чи ТОВ.
Вибір форми оподаткування й графіка актів — це рішення на сотні тисяч злотих. Ми ведемо бухгалтерію будівельних фірм і девелоперів — залиште заявку у формі нижче, і ми порахуємо варіанти для вашого проєкту.
Поширені запитання
Чи оподатковується VAT відступлення прав за девелоперським договором, якщо його робить девелопер чи інвестор?
Так, але ставка спірна. Податкові органи вважають відступлення послугою з VAT 23%, а частина адміністративних судів — що відступлення оподатковується так само, як поставка квартири, якої воно стосується (наприклад, 8%). За великих сум варто запросити інтерпретацію.
Чи сплачує податок приватна особа, яка перепродає права за девелоперським договором?
Так. Це не продаж квартири, а відчуження майнового права — дохід оподатковується за шкалою (12% і 32%), без звільнення через 5 років і без житлової пільги.
Чи потрібен девелоперу касовий апарат під час продажу квартир приватним особам?
Ні. Поставка нерухомості звільнена від обов’язку обліку на касі на підставі розпорядження про звільнення від касових апаратів.
Чи оподатковується паркомісце в підземному гаражі за ставкою VAT 8%, як квартира?
Залежить від способу продажу. Частку в багатомісному гаражі, що входить до спільного майна й продається разом із квартирою, суди вважають частиною поставки квартири. Місце, яке продають як окреме нежитлове приміщення, оподатковується за ставкою 23%.
Коли девелопер на естонському CIT сплатить податок з прибутку від проєкту?
Лише під час виплати прибутку учасникам або за прихованого прибутку й витрат, не пов’язаних із діяльністю. Базою є бухгалтерський результат, тому важливо, коли виторг від продажу квартир потрапляє до книг за правилами бухобліку.
Чи є витратою девелопера штрафи, виплачені покупцям за прострочення?
Як правило, ні. Договірні штрафи й компенсації за дефекти, за прострочення поставки товару без дефектів чи за прострочення усунення дефектів не є податковою витратою (art. 16 ust. 1 pkt 22 закону про CIT). Органи тлумачать це поняття широко.
