Правовое состояние на 29.10.2026
Специальной налоговой льготы для девелопера в Польше нет. Льгота на расширение сбыта, которую часто «продают» девелоперам, по позиции налоговых органов не положена девелоперу, который строит через генерального подрядчика, а льгота B+R встречается редко. Реально налог девелопера снижают четыре вещи: выбор формы налогообложения (CIT 9%, эстонский CIT, а у JDG — ryczałt 5,5%), планирование дат нотариальных актов, правильное деление расходов на прямые и косвенные и несколько менее известных инструментов, например упрощённые авансы и odsetki hipotetyczne. Ниже разбираю каждый из них и показываю на цифрах, сколько это даёт.
Может ли девелопер воспользоваться льготой на расширение сбыта?
Льгота на расширение сбыта (ulga na ekspansję, art. 18eb закона о CIT и art. 26gb закона о PIT) позволяет второй раз вычесть из налоговой базы расходы на рекламу, выставки или сайт — до 1 000 000 zł в год. Условие: расходы должны служить продаже продуктов, то есть вещей, произведённых самим налогоплательщиком.
Здесь девелоперы проигрывают. Директор KIS последовательно считает, что компания, которая поручает стройку генеральному подрядчику, сама ничего не производит, а продаёт «товар», созданный кем-то другим, — поэтому льгота ей не положена (в частности, интерпретация от 17.02.2023, 0114-KDIP2-1.4010.191.2022.4.KW, и три интерпретации от 27.06.2023, например 0111-KDIB1-3.4010.222.2023.2.JKU). Не помогает и аргумент, что девелопер отвечает за весь проект — от покупки участка до приёмки.
Шанс есть только у девелопера, который строит своими силами — собственными работниками и техникой. Но и тогда я бы перед применением льготы запросила индивидуальную интерпретацию: ставки высоки, при 1 млн zł расходов это 190 000 zł налога в CIT.
CIT 9% в компании девелопера — ловушка лимита
Ставка 9% положена малому налогоплательщику и компании в первый год деятельности, но только если доходы за год не превысят 2 млн евро. В 2026 году это означает два лимита:
- статус малого налогоплательщика — продажи (с VAT) за 2025 год не больше 8 517 000 zł,
- текущий лимит — все доходы за 2026 год (без VAT) не больше 8 431 000 zł.
Для девелопера это реальная проблема, потому что доход возникает скачком — в день нотариальных актов. Один год, в котором вы передаёте собственность на большую часть квартир, может превысить лимит. А превышение означает 19% с дохода с начала года, а не только с превышения.
Осторожно и с компанией под проект, в которую участок внесли в виде вклада в натуре. Если стоимость вклада превышает 10 000 евро, ставка 9% не применяется в год внесения и в следующем году. То же касается компании, созданной преобразованием JDG.
Пример в цифрах
Компания под проект строит один дом: 20 квартир, выручка нетто 12 000 000 zł, прямые расходы 9 600 000 zł, доход 2 400 000 zł. В предыдущие годы шла стройка, продаж не было.
| Вариант A: все акты в декабре 2026 | Вариант B: 10 актов в декабре 2026, 10 в январе 2027 | |
|---|---|---|
| Доходы 2026 | 12 000 000 zł — лимит превышен | 6 000 000 zł — в пределах лимита |
| CIT за 2026 | 19% × 2 400 000 = 456 000 zł | 9% × 1 200 000 = 108 000 zł |
| CIT за 2027 | — | 9% × 1 200 000 = 108 000 zł |
| CIT всего | 456 000 zł | 216 000 zł |
Разница — 240 000 zł. Условия: в 2027 году компания по-прежнему малый налогоплательщик (продажи 2026 года с VAT — около 6,5 млн zł, в пределах лимита), а прямые расходы распределяются по годам вместе с доходом. Перенос актов должен иметь хозяйственное обоснование — например, график приёмок или кредитов покупателей. Искусственное деление одного проекта на несколько компаний только ради того, чтобы каждая уложилась в лимит, — это риск применения нормы против уклонения от налогообложения.
Эстонский CIT для компании под проект
Эстонский CIT (ryczałt od dochodów spółek) переносит налог на момент выплаты прибыли. Для девелопера, который переносит прибыль из одного проекта в следующий, это большое преимущество: пока деньги остаются в компании, налога нет, а при полной выплате общая нагрузка — около 18–21% вместо 26–34%.
Органы подтверждают, что девелоперская деятельность не исключает эстонский CIT. Трастовый счёт и девелоперские договоры не делают компанию выгодоприобретателем по трасту (интерпретация 2026 года, 0111-KDIB1-1.4010.284.2026.1.AND), а подготовка участка под застройку и его продажа связанной компании — это сделка с реальной добавленной стоимостью (интерпретация от 20.10.2026, 0111-KDIB1-1.4010.474.2026.2.LG).
Проблема скорее в формальных условиях, которые в девелопменте часто не выполняются:
- участниками могут быть только физические лица — компания под проект, принадлежащая холдингу, не подходит,
- компания не может иметь доли в других компаниях — поэтому «материнская» компания с несколькими компаниями под проекты тоже не подходит,
- условие о занятости — у компании под проект без работников проблема (для новых компаний есть временные послабления).
Подробности, ставки и ловушки я описала в статье об эстонском CIT.
Девелопер в JDG: ryczałt 5,5%
Предприниматель, который сам покупает участок, строит дом или здание и продаёт квартиры, по позиции органов может облагать эту выручку ryczałt 5,5% как строительные работы (PKWiU 41.00, например интерпретация от 28.04.2022, 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA). Выручку вы показываете в месяце нотариального акта, даже если итоговый счёт-фактура выставлен позже.
При ставке 5,5% с выручки расходы не вычитаются, поэтому эта форма выгодна при высокой марже. Две вещи нужно проверить. Интерпретации касаются людей, которые сами ведут стройку, — если всё поручено генеральному подрядчику, классификация может быть другой. И второе: лимит ryczałt сейчас 2 млн евро, а принимаемая реформа предусматривает его снижение до 250 тыс. евро с 2027 года (подробнее в статье о поправках Сената). Девелопер обычно превысит такой лимит уже на одном доме.
Расходы и доходы во времени — планирование без всякой льготы
Больше всего можно сэкономить, правильно определив, в каком году показать доход и расходы. Доход от продажи квартиры возникает в день акта о передаче собственности. Платежи на трастовый счёт и выплаты с него до этого нейтральны — подробности в статье о трастовом счёте.
| Расход | Когда это расход в CIT |
|---|---|
| Участок, стройка, проект, надзор, взнос в DFG, сборы за трастовый счёт, нотариус по договорам | Прямой расход — в году, в котором возникает доход от продажи соответствующих квартир |
| Реклама проекта, комиссии посредников, офис, бухгалтерия | Косвенный расход — в дату возникновения |
| Содержание непроданных квартир (коммунальные услуги, уборка, охрана) | Косвенный расход — в дату возникновения |
| Дорога общего пользования или сети, передаваемые гмине | Косвенный расход — по позиции органов в дату передачи инфраструктуры |
| Зарплаты собственных работников | В месяце, за который они начислены (если выплачены вовремя), — даже если связаны со стройкой |
Практический вывод: косвенные расходы и зарплаты формируют убыток в годы стройки, а доход накапливается в год актов. Убыток можно перенести на следующие 5 лет (до 50% в год или до 5 млн zł единоразово), поэтому его стоит отслеживать, а не терять.
Упрощённые авансы и odsetki hipotetyczne
Упрощённые авансы (art. 25 ust. 6 закона о CIT) — это 1/12 налога из декларации, поданной в предыдущем году. Если в годы стройки у компании был небольшой налог, а год продаж будет очень доходным, авансы в этом году низкие, а остаток налога платится только с годовой декларацией. Налог это не снижает, но даёт несколько месяцев финансирования собственными деньгами. Условие: хотя бы в одной из двух предыдущих деклараций должен быть показан налог к уплате — компания под проект, у которой в годы стройки были только убытки, этим методом не воспользуется.
Odsetki hipotetyczne положены, когда компания финансирует проект дополнительными взносами участников или нераспределённой прибылью вместо займов. В 2026 году ставка — 5%, а вычет — не больше 250 000 zł в год, то есть до 47 500 zł налога меньше при 19%. Правила я описала в статье об odsetki hipotetyczne.
Минимальный налог и льгота B+R
Минимальный налог (10%) грозит компании, у которой убыток или рентабельность не выше 2%. В компании под проект с низкой маржой это возможный сценарий в год продаж. Освобождены, в частности, малые налогоплательщики, компании в первые три года деятельности и компании, участники которых — только физические лица (при дополнительных условиях). Я всегда проверяю это до закрытия года, в котором были акты.
Льгота B+R у девелопера — исключение. Она требует творческой систематической работы над новыми или улучшенными решениями — например, собственной технологии строительства, префабрикации или системы проектирования. Сама стройка домов по проекту архитектора исследованиями и разработками не является. На ryczałt и на эстонском CIT льгота не положена.
На что обратить внимание
- Выбирайте форму налогообложения до первой продажи, а не после — для эстонского CIT действуют сроки уведомления ZAW-RD.
- Считайте лимит 9% текущим образом. Превышение в декабре означает 19% с дохода за весь год.
- Не применяйте льготу на расширение сбыта «вслепую». При генеральном подрядчике органы её не признают, и вычет придётся вернуть с процентами.
- Ведите учёт расходов по проекту и по квартирам — от него зависит, сколько прямых расходов придётся на год актов.
- Сравните JDG и компанию до старта — при одном проекте результат бывает иным, чем при нескольких; общее сравнение — в статье JDG или spółka.
Выбор формы налогообложения и графика актов — это решение на сотни тысяч злотых. Мы ведём бухгалтерию строительных фирм и девелоперов — оставьте заявку в форме ниже, и мы посчитаем варианты для вашего проекта.
Часто задаваемые вопросы
Облагается ли VAT уступка прав по девелоперскому договору, если её делает девелопер или инвестор?
Да, но ставка спорная. Налоговые органы считают уступку услугой с VAT 23%, а часть административных судов — что уступка облагается так же, как поставка квартиры, которой она касается (например, 8%). При крупных суммах стоит запросить интерпретацию.
Платит ли налог частное лицо, которое перепродаёт права по девелоперскому договору?
Да. Это не продажа квартиры, а отчуждение имущественного права — доход облагается по шкале (12% и 32%), без освобождения через 5 лет и без жилищной льготы.
Нужен ли девелоперу кассовый аппарат при продаже квартир частным лицам?
Нет. Поставка недвижимости освобождена от обязанности учёта на кассе на основании распоряжения об освобождениях от кассовых аппаратов.
Облагается ли парковочное место в подземном гараже по ставке VAT 8%, как квартира?
Зависит от способа продажи. Долю в многоместном гараже, который входит в общее имущество и продаётся вместе с квартирой, суды считают частью поставки квартиры. Место, которое продаётся как отдельное нежилое помещение, облагается по ставке 23%.
Когда девелопер на эстонском CIT заплатит налог с прибыли от проекта?
Только при выплате прибыли участникам или при скрытой прибыли и расходах, не связанных с деятельностью. Базой служит бухгалтерский результат, поэтому важно, когда выручка от продажи квартир попадает в книги по правилам бухучёта.
Являются ли расходом девелопера штрафы, выплаченные покупателям за просрочку?
Как правило, нет. Договорные штрафы и компенсации за дефекты, за просрочку поставки товара без дефектов или за просрочку устранения дефектов не являются налоговым расходом (art. 16 ust. 1 pkt 22 закона о CIT). Органы толкуют это понятие широко.
