Правовий стан на 29.10.2026
Трастовий рахунок девелопера (житловий довірчий рахунок, mieszkaniowy rachunek powierniczy) — це обов’язковий рахунок у банку або кредитній спілці SKOK, на який покупець вносить усю ціну квартири чи будинку. Гроші на ньому ще не належать девелоперу, тому це не дохід і не аванс. VAT виникає лише тоді, коли банк виплатить кошти девелоперу, а CIT або PIT — зазвичай у день нотаріального акта. З кожного платежу девелопер сплачує внесок до Девелоперського гарантійного фонду (DFG): 0,45% за відкритого рахунку або 0,1% за закритого. Нижче показую, як це враховувати у VAT, податку на прибуток і бухгалтерії, на прикладі в цифрах.
Платіж покупця на трастовий рахунок — це вже аванс?
Ні. Поки гроші лежать на трастовому рахунку, девелопер не може ними вільно розпоряджатися: банк виплачує їх лише після виконання умов закону, а в разі відмови від договору вони повертаються покупцю. Тому податкові органи вважають такий платіж забезпеченням, а не авансом у розумінні art. 19a ust. 8 закону про VAT. Це підтвердив, зокрема, директор KIS в інтерпретації від 10.08.2026 (0114-KDIP4-1.4012.399.2026.1.DP).
На практиці це означає одне правило, яке я сама застосовую в розрахунках: VAT рахую з грошей, які надійшли на поточний рахунок девелопера, а не з тих, які покупець вніс на трастовий рахунок. Натомість платіж покупця важливий для внеску до DFG — його рахують із кожного платежу протягом 7 днів.
Відкритий чи закритий рахунок — у чому різниця
Девелопер, який починає продажі, зобов’язаний забезпечити покупцям один із двох рахунків. Вибір впливає на фінансування будівництва, розмір внеску до DFG і момент виникнення VAT.
| Відкритий трастовий рахунок | Закритий трастовий рахунок | |
|---|---|---|
| Коли банк виплачує гроші | Після завершення чергових етапів за графіком, не раніше ніж через 30 днів після договору; остання частина — після нотаріального акта | Повністю лише після нотаріального акта про передачу власності |
| Контроль банку | Перед кожною виплатою банк перевіряє завершення етапу (перевірку оплачує девелопер) | Банк перевіряє нотаріальний акт |
| Внесок до DFG | 0,45% кожного платежу | 0,1% кожного платежу |
| VAT | За кожної виплати на рахунок девелопера | Зазвичай у день акта (поставка квартири) |
| Фінансування будівництва | Частково грошима покупців | Власними коштами або кредитом |
Усі витрати, збори й комісії за ведення рахунку несе девелопер. Банк не може зменшити на них платежі покупця.
Платіж за бронювання — коли VAT є, а коли немає
Платіж за бронювання (opłata rezerwacyjna) може становити не більше 1% ціни з інформаційного проспекту. Коли підписується девелоперський договір, платіж зараховують у ціну, а девелопер протягом 7 днів переказує його на трастовий рахунок і сплачує з нього внесок до DFG.
У момент отримання платіж за бронювання не породжує VAT — органи вважають його забезпеченням інтересів обох сторін (наприклад, інтерпретація директора KIS від 29.12.2022, 0113-KDIPT1-3.4012.654.2022.1.MWJ). Якщо клієнт із власної вини не підпише договір і девелопер залишить платіж собі, це компенсація, яка не оподатковується VAT. Але в CIT чи PIT залишена сума вже є доходом.
Одне питання прямо не вирішене: чи виникає VAT із платежу за бронювання в день девелоперського договору (тоді його зараховують у ціну), чи лише під час виплати з трастового рахунку. Сума невелика, тому я б обережно показала VAT у місяці підписання девелоперського договору — помилка в інший бік означає заборгованість із відсотками.
VAT девелопера крок за кроком
Ставка VAT на квартири до 150 м² і будинки до 300 м² корисної площі — 8%. Перевищення над цими лімітами оподатковується за ставкою 23%.
За відкритого рахунку податковий обов’язок виникає в момент виплати коштів із трастового рахунку на рахунок девелопера — із суми, яку банк фактично виплатив. Якщо раніше відбудеться поставка квартири, тобто передача права розпоряджатися нею як власник, VAT із решти ціни виникає в день цієї поставки. Зазвичай так буває з останнім траншем: банк виплачує його лише після акта, тому VAT із нього ви показуєте в місяці акта, а не в місяці переказу.
За закритого рахунку банк нічого не виплачує до акта, тому VAT з усієї ціни зазвичай виникає в день нотаріального акта.
На що я звертаю особливу увагу: видача ключів і передача квартири в користування до нотаріального акта. Якщо покупець уже може користуватися квартирою як власник, податкова може вирішити, що поставка відбулася раніше, — і тоді VAT з усієї решти ціни виникає в день передачі квартири.
Коли в девелопера виникає дохід у CIT, PIT і ryczałt
Платежі на трастовий рахунок і виплати з нього до акта — це не дохід, а отримані аванси в рахунок поставки, яка відбудеться пізніше. Переважає позиція, що дохід від продажу квартири виникає в день підписання нотаріального акта про передачу власності. Так вважає директор KIS (наприклад, інтерпретація від 9.06.2026, 0111-KDIB1-2.4010.179.2026.2.EKB), і так само в PIT і ryczałt: важить місяць акта, навіть якщо підсумковий рахунок-фактуру ви виставите пізніше або банк виплатить решту грошей наступного місяця.
Частина коментаторів вважає, що вирішальною є передача квартири, а не акт. Це ще одна причина не передавати квартири до акта, не продумавши податкових наслідків.
Внесок до DFG і витрати на рахунок у податках і бухгалтерії
Внесок до Девелоперського гарантійного фонду девелопер сам розраховує з кожного платежу покупця (зокрема з переказаного платежу за бронювання) і вносить у банк протягом 7 днів, завжди до виплати коштів. Ставку визначають на день початку продажів у конкретному проєкті, а внесок не повертається — навіть якщо покупець потім відмовиться від договору.
У CIT внесок до DFG — це витрата, прямо пов’язана з доходом від продажу квартир. Частина девелоперів хотіла списувати його одразу як непряму витрату, але директор KIS визнав таку позицію неправильною (інтерпретація від 11.06.2025, 0111-KDWB.4010.1.2025.1.AW). Так само враховують банківські збори: комісію за відкриття рахунку, плату за ведення і за перевірку етапів. Усі ці витрати ви враховуєте в році, у якому виникне дохід від продажу квартир, а не в році оплати. Інакше з рекламою проєкту й утриманням непроданих квартир (комунальні послуги, прибирання, охорона) — це непрямі витрати, їх списують на дату виникнення.
У бухгалтерських книгах внесок до DFG найчастіше відображають як витрату періоду (наприклад, рахунок 403 «Податки та збори» або витрати на збут), а не як собівартість квартир. Тому бухгалтерський і податковий результат розходяться — у ТОВ це треба врахувати в тимчасових різницях і відкладеному податку.
Приклад у цифрах
Девелопер (ТОВ, CIT) продає квартиру 65 м² за 648 000 zł брутто (600 000 zł нетто + 8% VAT, тобто 48 000 zł). У нього відкритий трастовий рахунок, внесок до DFG — 0,45%. Клієнт вніс 6 000 zł платежу за бронювання, девелоперський договір підписано 10 березня 2026 року.
| Етап і дата | Платіж покупця на рахунок | Внесок DFG 0,45% | Виплата девелоперу | VAT 8% і період JPK |
|---|---|---|---|---|
| 1. Коробка будинку (зокрема 6 000 zł платежу за бронювання) | 194 400 zł | 874,80 zł | 15.04.2026 — 194 400 zł | 14 400 zł — квітень |
| 2. Інженерні мережі та штукатурка | 194 400 zł | 874,80 zł | 20.07.2026 — 194 400 zł | 14 400 zł — липень |
| 3. Оздоблення місць загального користування | 129 600 zł | 583,20 zł | 19.10.2026 — 129 600 zł | 9 600 zł — жовтень |
| 4. Нотаріальний акт 14.12.2026 | 129 600 zł | 583,20 zł | 18.12.2026 — 129 600 zł | 9 600 zł — грудень (день акта) |
| Разом | 648 000 zł | 2 916 zł | 648 000 zł | 48 000 zł |
VAT із кожного траншу — це 8/108 виплаченої суми, наприклад 194 400 × 8/108 = 14 400 zł. Перша виплата не могла відбутися раніше 9 квітня, бо після договору має минути 30 днів.
Дохід у CIT — 600 000 zł — виникає повністю 14 грудня 2026 року, у день акта. Попередні виплати з рахунку доходом не є. Внесок DFG 2 916 zł і банківські збори за цю квартиру — витрата 2026 року, бо в цьому році є дохід. Якби акт перенісся на січень 2027 року, і дохід, і ці витрати перейшли б на 2027 рік, хоча внесок сплачено раніше.
Для порівняння: за закритого рахунку банк виплатив би всі 648 000 zł лише після акта, VAT 48 000 zł виник би повністю в грудні, а внесок до DFG становив би 648 zł (0,1%). Але економія 2 268 zł на внеску означає, що все будівництво треба профінансувати без грошей покупців.
Нові обов’язки: портал даних про угоди з житлом
Зміни 2025 року створюють Portal DOM — публічну базу цін угод із квартирами. З 2 жовтня 2026 року девелопери передають до реєстру DFG більше даних про кожен договір (зокрема ціну, площу, кількість кімнат, поверх). Наступний етап набирає чинності у квітні 2027 року: дані про договори продажу треба буде передавати через систему Страхового гарантійного фонду (UFG) протягом 7 днів від дати договору.
За відсутність даних, запізнення чи недостовірні дані загрожує штраф, а за недостовірні дані — навіть позбавлення волі до 2 років. Якщо девелопер — ТОВ, відповідає особа, яка її представляє, тобто на практиці член правління. Докладніше про особисту відповідальність члена правління я писала окремо.
На що звернути увагу
- Графік етапів — це й графік VAT. Кожна виплата з рахунку — це VAT до сплати в найближчій декларації. Сплануйте ліквідність, особливо за великих траншів.
- Облік за кожним покупцем. Банк веде платежі й виплати окремо для кожного клієнта — ведіть так само розрахунки і внески DFG, тоді VAT легко звірити з виписками.
- Акт у грудні чи в січні. Дата акта вирішує, у якому році ви покажете дохід і прямі витрати (зокрема DFG), — це реальний інструмент планування податку.
- Субпідрядники. Оплачуючи роботи на суму понад 15 000 zł, перевіряйте рахунок за білим списком VAT.
- Пільги й облік усього проєкту. Які преференції можуть знизити податок девелопера, я описала в статті про пільги для девелоперів, а правила VAT і CIT на будівництві — у тексті про податки будівельних фірм.
Облік девелопера — це VAT із кожного траншу, прямі витрати, що чекають на акт, і внески DFG із кожного платежу. Якщо хочете, щоб хтось стежив за цим постійно, ми ведемо бухгалтерію будівельних фірм і девелоперів. Залиште заявку у формі нижче — перевіримо, як обліковувати ваш проєкт.
Поширені запитання
Чи може девелопер прийняти частину ціни переказом на звичайний рахунок компанії?
Ні. Платежі покупця в рахунок ціни надходять на трастовий рахунок, а незабезпечення захисту платежів покупця — злочин, за який загрожує штраф, обмеження або позбавлення волі до 2 років. Виняток — платіж за бронювання, який девелопер переказує на трастовий рахунок протягом 7 днів після девелоперського договору.
Чи може трастовий рахунок вести кредитна спілка SKOK, а не банк?
Так. Закон дозволяє вести житловий довірчий рахунок як банку, так і кредитній спілці SKOK. Правила виплат, перевірки етапів і внесків до DFG однакові.
Що з VAT, якщо покупець відмовиться від договору після виплати частини грошей?
Виплачена девелоперу сума була авансом, з якого показали VAT. Коли гроші повертаються покупцю, девелопер коригує VAT у розрахунку за період повернення (коригувальним рахунком-фактурою, якщо рахунок-фактуру виставляли). Внесок до DFG із цього платежу не повертається.
Хто поверне гроші покупцю, якщо девелопер збанкрутує?
Насамперед — кошти з трастового рахунку. Девелоперський гарантійний фонд виплачує покупцю гроші, зокрема, у разі банкрутства девелопера, відмови від договору з боку керуючого у справі про банкрутство або якщо девелопер не повернув платежі протягом 30 днів після законної відмови покупця від договору.
За якою ставкою рахувати внесок до DFG, якщо розпорядження зміниться?
За ставкою, що діяла в день початку продажів у конкретному проєкті. Зміна ставки під час будівництва не змінює внеску для вже продаваного проєкту.
Чи стосуються правила паркомісць і комор?
Так, якщо вони продаються разом із квартирою за одним договором — тоді вся ціна йде через трастовий рахунок і внесок до DFG рахують з усієї суми. Зважайте, що ставка VAT для паркомісця може відрізнятися від ставки для квартири.
Чи потрібен трастовий рахунок девелоперу на ryczałt або ФОП?
Так — обов’язок залежить від виду договору з покупцем, а не від правової чи податкової форми девелопера. На ryczałt виторг ви показуєте в місяці нотаріального акта, навіть якщо підсумковий рахунок-фактуру виставлено наступного місяця.
