Rachunek powierniczy dewelopera w 2026 roku – VAT, CIT i składka na DFG

Stan prawny na dzień: 29.10.2026

Rachunek powierniczy dewelopera (mieszkaniowy rachunek powierniczy) to obowiązkowy rachunek w banku albo SKOK-u, na który nabywca wpłaca całą cenę mieszkania lub domu. Pieniądze leżące na nim nie są jeszcze pieniędzmi dewelopera, więc nie są przychodem ani zaliczką. VAT powstaje dopiero wtedy, gdy bank wypłaci środki deweloperowi, a CIT lub PIT – zwykle w dniu aktu notarialnego. Od każdej wpłaty deweloper płaci składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: 0,45% przy rachunku otwartym albo 0,1% przy zamkniętym. Poniżej pokazuję, jak to rozliczyć w VAT, w podatku dochodowym i w księgach, na przykładzie w liczbach.

Czy wpłata nabywcy na rachunek powierniczy to już zaliczka?

Nie. Dopóki pieniądze leżą na rachunku powierniczym, deweloper nie może nimi swobodnie dysponować: bank wypłaca je dopiero po spełnieniu warunków z ustawy, a w razie odstąpienia od umowy wracają do nabywcy. Dlatego organy podatkowe traktują taką wpłatę jak zabezpieczenie, a nie zaliczkę w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Potwierdził to m.in. Dyrektor KIS w interpretacji z 10.08.2026 r. (0114-KDIP4-1.4012.399.2026.1.DP).

W praktyce oznacza to jedną zasadę, którą sama stosuję przy rozliczeniach: VAT liczę od pieniędzy, które trafiły na rachunek bieżący dewelopera, a nie od tych, które nabywca wpłacił na rachunek powierniczy. Wpłata nabywcy jest za to ważna dla składki na DFG – ją liczy się od każdej wpłaty, w ciągu 7 dni.

Rachunek otwarty czy zamknięty – czym się różnią

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi zapewnić nabywcom jeden z dwóch rachunków. Wybór wpływa na finansowanie budowy, wysokość składki na DFG i moment, w którym powstaje VAT.

Wszystkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie rachunku ponosi deweloper. Bank nie może pomniejszyć o nie wpłat nabywcy.

Opłata rezerwacyjna – kiedy VAT, a kiedy nie

Opłata rezerwacyjna może wynieść najwyżej 1% ceny z prospektu informacyjnego. Gdy dochodzi do umowy deweloperskiej, opłatę zalicza się na poczet ceny, a deweloper w ciągu 7 dni przekazuje ją na rachunek powierniczy i płaci od niej składkę na DFG.

W samym momencie otrzymania opłata rezerwacyjna nie powoduje VAT – organy uznają ją za zabezpieczenie interesów obu stron (np. interpretacja Dyrektora KIS z 29.12.2022 r., 0113-KDIPT1-3.4012.654.2022.1.MWJ). Jeżeli klient z własnej winy nie podpisze umowy i deweloper zatrzyma opłatę, jest to odszkodowanie, które nie podlega VAT. W CIT lub PIT zatrzymana kwota jest już jednak przychodem.

Jedna kwestia nie jest rozstrzygnięta wprost: czy VAT od opłaty rezerwacyjnej powstaje w dniu zawarcia umowy deweloperskiej (bo wtedy zostaje zaliczona na cenę), czy dopiero przy wypłacie z rachunku powierniczego. Kwota jest niewielka, dlatego ostrożnie wykazałabym VAT w miesiącu zawarcia umowy deweloperskiej – pomyłka w drugą stronę oznacza zaległość z odsetkami.

VAT dewelopera krok po kroku

Stawka VAT na mieszkania do 150 m² i domy do 300 m² powierzchni użytkowej wynosi 8%. Nadwyżkę ponad te limity opodatkowuje się stawką 23%.

Przy rachunku otwartym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera – od kwoty, którą bank faktycznie wypłacił. Jeżeli wcześniej dojdzie do dostawy lokalu, czyli przeniesienia prawa do rozporządzania nim jak właściciel, VAT od pozostałej części ceny powstaje w dniu tej dostawy. Tak zwykle jest z ostatnią transzą: bank wypłaca ją dopiero po akcie, więc VAT od niej rozliczasz w miesiącu aktu, a nie w miesiącu przelewu.

Przy rachunku zamkniętym bank nic nie wypłaca przed aktem, więc VAT od całej ceny powstaje zwykle w dniu aktu notarialnego.

Na co uważam szczególnie: wydanie kluczy i oddanie mieszkania do użytku przed aktem notarialnym. Jeśli nabywca może już korzystać z lokalu jak właściciel, urząd może uznać, że dostawa nastąpiła wcześniej – a wtedy VAT od całej reszty ceny powstaje w dniu wydania lokalu.

Kiedy deweloper ma przychód w CIT, PIT i ryczałcie

Wpłaty na rachunek powierniczy i wypłaty z niego przed aktem nie są przychodem – to pobrane zaliczki na poczet dostawy, która nastąpi później. Przeważa pogląd, że przychód ze sprzedaży mieszkania powstaje w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Tak przyjmuje Dyrektor KIS (np. interpretacja z 9.06.2026 r., 0111-KDIB1-2.4010.179.2026.2.EKB) i tak samo jest w PIT oraz w ryczałcie: liczy się miesiąc aktu, nawet jeśli fakturę końcową wystawisz później albo bank wypłaci resztę pieniędzy w kolejnym miesiącu.

Część komentatorów uważa, że decyduje wydanie lokalu, a nie akt. To kolejny powód, żeby nie wydawać mieszkań przed aktem bez przemyślenia skutków podatkowych.

Składka na DFG i koszty rachunku w podatkach i w księgach

Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloper wylicza sam od każdej wpłaty nabywcy (także od przekazanej opłaty rezerwacyjnej) i wpłaca do banku w ciągu 7 dni, zawsze przed wypłatą środków. Stawka jest ustalana na dzień rozpoczęcia sprzedaży w danej inwestycji, a składka nie podlega zwrotowi – nawet jeśli nabywca później odstąpi od umowy.

W CIT składka na DFG to koszt bezpośrednio związany z przychodem ze sprzedaży lokali. Część deweloperów chciała ją rozliczać od razu jako koszt pośredni, ale Dyrektor KIS uznał takie stanowisko za nieprawidłowe (interpretacja z 11.06.2025 r., 0111-KDWB.4010.1.2025.1.AW). Tak samo traktuje się opłaty bankowe: prowizję za otwarcie rachunku, opłaty za jego prowadzenie i za kontrolę etapów. Wszystkie te wydatki rozliczasz w roku, w którym powstanie przychód ze sprzedaży mieszkań, a nie w roku zapłaty. Inaczej jest z reklamą inwestycji czy utrzymaniem niesprzedanych lokali (media, sprzątanie, ochrona) – to koszty pośrednie, potrącalne w dacie poniesienia.

W księgach rachunkowych składkę na DFG najczęściej ujmuje się jako koszt okresu (np. konto 403 „Podatki i opłaty” albo koszty sprzedaży), a nie jako koszt wytworzenia mieszkań. Wynik bilansowy i podatkowy się więc rozjeżdżają – w spółce trzeba to uwzględnić w różnicach przejściowych i podatku odroczonym.

Przykład w liczbach

Deweloper (spółka z o.o., CIT) sprzedaje mieszkanie 65 m² za 648 000 zł brutto (600 000 zł netto + 8% VAT, czyli 48 000 zł). Ma otwarty rachunek powierniczy, składka na DFG wynosi 0,45%. Klient wpłacił 6 000 zł opłaty rezerwacyjnej, umowa deweloperska została podpisana 10 marca 2026 r.

VAT od każdej transzy to 8/108 wypłaconej kwoty, np. 194 400 × 8/108 = 14 400 zł. Pierwsza wypłata nie mogła nastąpić przed 9 kwietnia, bo od umowy musi minąć 30 dni.

Przychód w CIT – 600 000 zł – powstaje w całości 14 grudnia 2026 r., w dniu aktu. Wcześniejsze wypłaty z rachunku nie są przychodem. Składka DFG 2 916 zł i opłaty bankowe za ten lokal są kosztem 2026 roku, bo w tym roku jest przychód. Gdyby akt przesunął się na styczeń 2027 r., i przychód, i te koszty przeszłyby na 2027 rok, choć składka została zapłacona wcześniej.

Dla porównania: przy rachunku zamkniętym bank wypłaciłby całe 648 000 zł dopiero po akcie, VAT 48 000 zł powstałby w grudniu w całości, a składka na DFG wyniosłaby 648 zł (0,1%). Oszczędność 2 268 zł na składce oznacza jednak, że całą budowę trzeba sfinansować bez pieniędzy nabywców.

Nowe obowiązki: Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami

Nowelizacja z 2025 roku tworzy Portal DOM – publiczną bazę cen transakcyjnych mieszkań. Od 2 października 2026 r. deweloperzy przekazują do ewidencji DFG więcej danych o każdej umowie (m.in. cenę, metraż, liczbę pokoi, piętro). Kolejny etap wchodzi w życie w kwietniu 2027 r.: dane o umowach sprzedaży trzeba będzie przekazywać przez system Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego w ciągu 7 dni od zawarcia umowy.

Za brak danych, spóźnienie albo dane niezgodne z prawdą grozi grzywna, a za nieprawdziwe dane – nawet kara pozbawienia wolności do 2 lat. Jeżeli deweloperem jest spółka, odpowiada osoba, która ją reprezentuje, czyli w praktyce członek zarządu. Więcej o osobistej odpowiedzialności członka zarządu pisałam osobno.

Na co zwrócić uwagę

• Harmonogram etapów to też harmonogram VAT. Każda wypłata z rachunku to VAT do zapłaty w najbliższej deklaracji – zaplanuj płynność, zwłaszcza przy dużych transzach.
• Ewidencja na nabywcę. Bank prowadzi wpłaty i wypłaty osobno dla każdego klienta – prowadź tak samo rozrachunki i składki DFG, wtedy łatwo uzgodnisz VAT z wyciągami.
• Akt w grudniu czy w styczniu. Data aktu decyduje, w którym roku pokażesz przychód i koszty bezpośrednie (w tym DFG) – to realne narzędzie planowania podatku.
• Podwykonawcy. Płacąc za roboty powyżej 15 000 zł, sprawdzaj rachunek na białej liście VAT.
• Ulgi i rozliczenie całej inwestycji. Jakie preferencje mogą obniżyć podatek dewelopera, opisałam w artykule o ulgach dla deweloperów, a zasady VAT i CIT na budowie – w tekście o podatkach firm budowlanych.

Rozliczenia dewelopera to VAT od każdej transzy, koszty bezpośrednie czekające na akt i składki DFG od każdej wpłaty. Jeśli chcesz, żeby ktoś to pilnował na bieżąco, zajmujemy się księgowością firm budowlanych i deweloperów. Zostaw zgłoszenie w formularzu poniżej – sprawdzimy, jak rozliczać Twoją inwestycję.

Najczęściej zadawane pytania