ТРАСТОВЫЙ СЧЕТ В ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТАХ В ПОЛЬШЕ: КАК ЭТО РАБОТАЕТ И ЗАЧЕМ ОН НУЖЕН?

С 1 июля 2022 года в Польше действует обновлённый закон, который усиливает защиту покупателей недвижимости на первичном рынке. Одним из ключевых инструментов такой защиты является жилищный трастовый счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Этот механизм гарантирует, что средства покупателей не окажутся под угрозой даже в случае проблем у застройщика.

Что такое трастовый счёт в сфере недвижимости?

Трастовый счёт — это специальный банковский счёт, открываемый девелопером для конкретного инвестиционного проекта. Все средства, полученные от покупателей квартир или домов, аккумулируются на этом счёте. Распоряжение деньгами возможно только по определённым условиям и при соблюдении установленного графика реализации проекта. В случае, если фирма строит за свой счет — трастовые счета не обязательны.

Существует два типа таких счетов:

Когда застройщик обязан открыть трастовый счёт?

Согласно закону, девелопер обязан заключить договор трастового счёта ещё до начала продаж. Если проект делится на несколько инвестиционных задач, то на каждую из них открывается отдельный счёт. Трастовый счёт остаётся активным до тех пор, пока не будет передано право собственности последнему покупателю в рамках проекта.

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) — это соглашение между покупателем (nabywcą) и застройщиком (deweloperem), по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его покупателю. Наши клиенты оформляют подобные договоры у нотариуса, с которым, в дальнейшем, оформляют акт передачи собственности (akt notarialny przeniesienia własności) при окончательной передаче готовой недвижимости покупателю.

Как происходит оплата со стороны покупателя?

Покупатель вносит средства на трастовый счёт по мере завершения отдельных этапов строительства, обозначенных в графике (harmonogram). Только после документального подтверждения выполнения этапа, застройщик получает соответствующую часть средств (в случае открытого счёта).

Важно: банк или касса (SKOK), в которой открыт счёт, обязаны вести точный учёт всех платежей каждого покупателя. Покупатель имеет право в любой момент запросить информацию о датах и суммах своих переводов.

Кто оплачивает обслуживание трастового счёта?

Все расходы, связанные с ведением трастового счёта (комиссии, сборы и т. д.) несёт застройщик. Покупатель переводит средства в полном объёме — без каких-либо удержаний.

Какова роль трастового счёта для покупателя?

Механизм трастового счёта создан с одной целью — обеспечить финансовую безопасность покупателя. Даже если девелопер обанкротится, ваши средства будут надёжно защищены законом, а не «растворятся» в общей массе долгов застройщика.

Налогообложение поставки недвижимости и роль трастовых счетов в деятельности девелопера

НДС (VAT)

Согласно ст. 19a п.1 и 8 Закона о НДС, основным моментом возникновения налогового обязательства является фактическая поставка товаров или выполнение услуги, то есть, в девелоперском контексте — подписание нотариального акта передачи недвижимости. Однако, если до этого момента девелопер получил оплату (например, аванс, задаток, долевое участие), налоговое обязательство возникает уже в момент получения средств, но только в отношении этой суммы.

Существуют тем не менее индивидуальные интерпретации, (например, 0114-KDIP4-1.4012.660.2021.1.MK от 13.12.2021) согласно которым обязанность уплаты НДС наступает на дату фактической передачи объекта покупателю, если она произошла до оформления нотариального акта.

Кто и когда выплачивает средства девелоперу?

Банк или касса (SKOK), управляющие счётом, выдают средства девелоперу в зависимости от вида счёта:

Таким образом, законодатель обеспечивает четкое разделение этапов строительства, платежей и юридических последствий, защищая как интересы покупателей, так и правовую прозрачность девелопера.

Когда возникает обязанность уплаты НДС у девелопера? Анализ правил в контексте rachunków powierniczych

Польское налоговое законодательство в сфере недвижимости требует от девелоперов высокой точности при определении момента возникновения налогового обязательства по НДС. Особенно это актуально при получении средств на жилищный трастовый счёт  (rachunek powierniczy). Ошибки в интерпретации могут повлечь за собой риски налоговых доначислений, пени и убытков.

Разберёмся, в какой момент средства, поступающие на счёт девелопера, считаются авансом (zaliczka) и когда действительно возникает налоговое обязательство по поставке недвижимости.

Трастовый счет ≠ немедленное налогообложение

Согласно положениям Закона о НДС (ст. 19а) и индивидуальным налоговым интерпретациям, простое поступление средств на rachunek powierniczy не означает, что у девелопера возникает обязанность уплаты НДС.

Причина — средства, поступающие на такой счёт, ещё не находятся в распоряжении компании. Только в момент, когда они переходят на расчётный счёт компании (rachunek bieżący), и у девелопера появляется право свободно ими распоряжаться, эти суммы становятся налоговой базой. Т.е. средства, перечисленные с трастового счета на обычный фирменный счет считаются авансом, и генерируют необходимость заплаты налога НДС.

«Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami, po przekazaniu ich z rachunku powierniczego na rachunek bieżący spółki, powoduje, iż wpłacone kwoty (…) uznaje się za zaliczkę, przedpłatę (…)».

Исключения: последний транш и передача объекта

Интересный момент касается последнего транша, когда объект уже фактически передан покупателю (например, дом или квартира).
В одном из решений (0113-KDIPT1-3.4012.46.2022.2.MJ) указано:

«Обязанность уплаты НДС не возникает ни в момент поступления средств на трастовый счёт, ни в момент перевода на счёт Spółki, а в момент фактической поставки, то есть в момент перехода права распоряжения объектом как собственником».

То есть даже если девелопер ещё не получил деньги, но объект передан, налоговая обязанность наступает.

Резюмируя:

Средства на powierniczy счёте не облагаются НДС — пока девелопер не может ими свободно распоряжаться. НДС возникает при перечислении средств на расчётный счёт компании — если речь о транше, авансе либо при передаче объекта покупателю — если это происходит раньше, чем выплата денег. Документально такие платежи оформляются как аванс (zaliczka) и облагаются налогом на общих основаниях.

Практическое значение для бизнеса

Для девелопера крайне важно:

Оплата резервирования недвижимости и налогообложение: что нужно знать девелоперу

Девелоперская деятельность в Польше регулируется специальным законом — Ustawa deweloperska (Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилой недвижимости и о Депозитном гарантийном фонде). Один из ключевых этапов процесса приобретения жилья — заключение договор резервирования (umowa rezerwacyjna), который предшествует основной девелоперской сделке.

Что такое договор резервирования

Это соглашение между девелопером и заинтересованным покупателем, по которому выбранная недвижимость временно исключается из продажи. Такой договор не обязателен, но часто используется в практике для подтверждения серьезности намерений сторон.

Плата за бронирование (opłata rezerwacyjna)

Стороны могут договориться об оплате резервирования. Согласно закону размер взноса не может превышать 1% от цены недвижимости, указанной в информационном проспекте. Эта сумма засчитывается в стоимость покупки, если основной договор будет подписан. При подписании девелоперского договора оплата переводится на трастовый счет не позднее чем через 7 дней.

Важно: резервный платеж не облагается НДС, ни в момент его получения, ни в случае его удержания (например, если сделка не состоялась по вине клиента).

Когда взнос возвращается?

По закону, взнос должен быть незамедлительно возвращён, если:

Более того, в некоторых случаях, предусмотренных законом, сумма возвращается в двойном размере.

Резервация и НДС: когда возникает налоговое обязательство?

В соответствии с Законом о налоге на добавленную стоимость (VAT), налоговое обязательство по НДС возникает в момент:

Исключение: резервный платеж не считается авансом, а потому не влечет за собой обязанности начислять НДС (на основании ст. 19a и 29a Закона о VAT).

Ключевая позиция налоговых органов: статус гарантийной «клиентской» кaуции и оплата резервирования с точки зрения НДС

В польском законодательстве по налогу на товары и услуги (VAT) отсутствует чёткое определение понятия «кaуция» (залог). Однако в правоприменительной практике под кaуцией понимается денежная сумма, вносимая в качестве гарантии исполнения обязательств, которая может быть удержана в случае их нарушения. Такая форма обеспечения не засчитывается в стоимость товара или услуги и, как правило, подлежит возврату после выполнения условий договора.

Согласно индивидуальной налоговой интерпретации от 19 апреля 2023 г. (номер 0114-KDIP1-1.4012.154.2023.1.MŻ), кaуция не является предоплатой, авансом, задатком или частью оплаты, а следовательно, не образует налоговой базы по НДС (в соответствии со ст. 29a п. 1 и 2 закона о VAT). Соответственно, ее получение не вызывает налогового обязательства.

❝Поскольку кaуция выполняет исключительно гарантийную функцию, она не является вознаграждением за оказание услуг и не признаётся оборотом в целях НДС.❞

Однако ситуация меняется, если стороны договорились о зачете кaуции в счёт будущего платежа (например, в счёт покупки недвижимости или оказания услуги). В таком случае, она теряет свой охранный характер, и с момента зачета становится частью оборота, подлежащего налогообложению НДС.

Оплата резервирования как кaуция

Оплата резервирования (opłata rezerwacyjna), уплачиваемая клиентом на основании договора резервирования, может быть отнесена к кaуции, если прямо указано, что она служит исключительно обеспечением взаимных обязательств, а не предоплатой. Такая интерпретация позволяет не облагать её НДС в момент получения.

В случае, если клиент отказывается от заключения основного (девелоперского) договора по собственной вине, компания может удержать часть или всю сумму оплаты резервирования в зависимости от условий контракта.

Это удержание будет иметь компенсационный характер, т.е. будет трактоваться как финансовое возмещение убытков за невыполнение обязательств, а не как плата за услугу. Следовательно, даже в случае удержания, оплата не облагается НДС, так как не связана с возмездным оказанием услуг со стороны клиента.

Вывод налогового органа:
Удержанная сумма компенсационного характера не подпадает под перечень операций, облагаемых НДС по ст. 5 п. 1 закона о VAT и не образует налогового обязательства.

Этот подход особенно важен для девелоперов, агентств недвижимости и юристов, участвующих в предварительных сделках с клиентами. Правильная квалификация резервационных платежей и четкое оформление договорных условий — залог корректного и безопасного налогового учёта.

Документальное оформление транзакций при использовании доверительного счёта

Согласно действующим положениям закона о налоге на товары и услуги (VAT), в момент поступления средств на доверительный счёт (rachunek powierniczy) нет обязанности оформлять это поступление счётом-фактурой (fakturą zaliczkową).

Это подтверждается положениями ст. 106i, п. 2 закона о VAT, который указывает, что счёт-фактура авансом должна быть выставлена не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения платежа, но только в случае, если данный платёж является предоплатой за услугу или поставку. Средства, зачисленные на доверительный счёт, не рассматриваются как окончательный расчёт между сторонами, а значит — не порождают налогового обязательства и не требуют немедленной фискальной документации.

Исключение из общего правила

Согласно ст. 106b, п. 3 закона о VAT, продавец (налогоплательщик) обязан выдать счёт-фактуру по требованию покупателя, даже если обязанность по её автоматической выдаче не наступила. Однако и здесь существуют исключения, например если предоплата связана с операциями, на которые не распространяется требование по выставлению счёта-фактуры либо если предоплата связана с поставкой недвижимости, учтённой через доверительный счёт, как в девелоперских проектах.

Ключевой момент

В случае поступления средств от клиента на доверительный счёт, оформленный, например, по закону о защите прав покупателей жилья, не возникает обязанности выставлять счёт-фактуру в момент поступления этих средств.

Это означает, что девелоперы не обязаны выставлять авансовый счёт за такие поступления, до момента фактической поставки товара (недвижимости) или выполнения услуги. Такая практика подтверждена в налоговой интерпретации и соответствующих актах Минфина Польши.

Освобождение от использования кассовых аппаратов (касс фискальных)

Согласно пункту 35 приложения к Постановлению Министра финансов Польши от 24 ноября 2023 г., поставка недвижимости (dostawa nieruchomości) освобождается от обязательства ведения учёта продаж с помощью касс фискальных. Это дополнительно упрощает документооборот при продаже жилой или коммерческой недвижимости.

Подоходный налог (CIT)

Согласно ст. 12 закона о CIT, доход от продажи недвижимости возникает в день:

Для недвижимости ключевое значение имеет момент перехода права собственности, который по польскому Гражданскому кодексу (ст. 158) происходит при нотариальном оформлении сделки.

Позиция налоговых органов (индивидуальное толкование от 14.04.2023):

«Обязательство по налогу на прибыль возникает в момент передачи права собственности на недвижимость, то есть в день подписания нотариального акта. Предоплаты, переведенные на трастовый счет, не считаются доходом до этого момента.»

Особенности для девелоперских компаний

Для застройщиков применяются специальные правила:
1. Предоплаты по договорам резервации не являются доходом
2. Платежи на трастовый счет учитываются только после передачи квартиры
Ключевые этапы:

Мы знаем особенности строительной отрасли и говорим на вашем языке. Обращайтесь — проконсультируем и предложим удобную форму сотрудничества.