З 1 липня 2022 року в Польщі діє оновлений закон, що посилює захист покупців нерухомості на первинному ринку. Одним із ключових інструментів такого захисту є житловий трастовий рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Цей механізм гарантує, що кошти покупців не опиняться під загрозою навіть у випадку проблем у забудовника.
Що таке трастовий рахунок у сфері нерухомості?
Трастовий рахунок — це спеціальний банківський рахунок, відкритий забудовником для конкретного інвестиційного проєкту. Всі кошти, отримані від покупців квартир або будинків, акумулюються на цьому рахунку. Розпоряджатися грошима можна лише за певних умов та відповідно до встановленого графіка реалізації проєкту. У випадку, якщо фірма будує за власний рахунок — трастові рахунки не обов’язкові.
Існують два типи таких рахунків:
- Відкритий трастовий рахунок (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy) — кошти покупця перераховуються забудовнику поетапно, відповідно до фактичного прогресу будівництва. Кожен етап має бути підтверджений.
- Закритий трастовий рахунок (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy) — вся сума залишається на рахунку до моменту завершення проєкту та передачі прав власності покупцю. Лише після цього забудовник отримує доступ до коштів.
Коли забудовник зобов’язаний відкрити трастовий рахунок?
Згідно із законом, забудовник повинен укласти договір трастового рахунку ще до початку продажів. Якщо проєкт поділяється на кілька інвестиційних завдань, на кожне з них відкривається окремий рахунок. Трастовий рахунок залишається активним до передачі права власності останньому покупцю в рамках проєкту.
Договір із забудовником (umowa deweloperska) — це угода між покупцем (nabywcą) та забудовником (deweloperem), за якою забудовник зобов’язується збудувати об’єкт нерухомості та передати його покупцю. Наші клієнти оформляють такі договори у нотаріуса, з яким потім здійснюють акт передачі власності (akt notarialny przeniesienia własności) при остаточній передачі готової нерухомості.
Як відбувається оплата зі сторони покупця?
Покупець вносить кошти на трастовий рахунок по мірі завершення окремих етапів будівництва, зазначених у графіку (harmonogram). Лише після документального підтвердження виконання етапу забудовник отримує відповідну частину коштів (у випадку відкритого рахунку).
Важливо: банк або каса (SKOK), де відкритий рахунок, зобов’язані вести точний облік всіх платежів кожного покупця. Покупець має право в будь-який момент отримати інформацію про дати та суми своїх переказів.
Хто сплачує обслуговування трастового рахунку?
Всі витрати, пов’язані з веденням трастового рахунку (комісії, збори тощо), несе забудовник. Покупець перераховує кошти у повному обсязі — без жодних утримань.
Роль трастового рахунку для покупця
Механізм трастового рахунку створений з однією метою — забезпечити фінансову безпеку покупця. Навіть якщо забудовник збанкрутує, ваші кошти будуть надійно захищені законом і не «розчиняться» у загальній масі боргів забудовника.
Оподаткування поставки нерухомості та роль трастових рахунків у діяльності забудовника
ПДВ (VAT)
Згідно зі ст. 19a п.1 і 8 Закону про ПДВ, основним моментом виникнення податкового зобов’язання є фактична поставка товарів або виконання послуги, тобто у девелоперському контексті — підписання нотаріального акту передачі нерухомості. Однак, якщо до цього моменту забудовник отримав оплату (наприклад, аванс, задаток, часткову участь), податкове зобов’язання виникає вже в момент отримання коштів, але лише щодо цієї суми.
Існують індивідуальні інтерпретації, за якими обов’язок сплати ПДВ настає на дату фактичної передачі об’єкта покупцю, якщо вона відбулася до оформлення нотаріального акту.
Хто і коли виплачує кошти забудовнику?
Банк або каса (SKOK), що керують рахунком, видають кошти забудовнику залежно від виду рахунку:
- Відкритий рахунок: виплати можливі не раніше ніж через 30 днів після укладання договору і лише після підтвердження виконання певного етапу проєкту.
- Закритий рахунок: кошти доступні тільки після надання нотаріального акту, що підтверджує перехід прав на об’єкт без обтяжень (якщо інше не погоджено покупцем).
Трастовий рахунок ≠ негайне оподаткування
Згідно з положеннями Закону про ПДВ (ст. 19а) та індивідуальними податковими інтерпретаціями, просте надходження коштів на rachunek powierniczy не означає, що у забудовника виникає обов’язок сплати ПДВ. Причина — кошти, що надходять на такий рахунок, ще не знаходяться у розпорядженні компанії. Лише у момент, коли вони переходять на розрахунковий рахунок компанії (rachunek bieżący), і у забудовника з’являється право вільно ними розпоряджатися, ці суми стають податковою базою.
«Тільки можливість вільного розпорядження коштами після їх передачі з трастового рахунку на поточний рахунок компанії призводить до того, що перераховані суми визнаються авансом, передоплатою (…)».
Виключення: останній транш і передача об’єкта
У випадку останнього траншу, коли об’єкт вже фактично переданий покупцю, податкове зобов’язання виникає у момент фактичної поставки, тобто коли право розпоряджатися об’єктом переходить як власнику.
Практичне значення для бізнесу
Для забудовника важливо:
- Правильно оформляти етапи поставки і отримання коштів;
- Вчасно виставляти рахунок-фактуру VAT;
- Розрізняти момент фактичного переходу права власності і надходження коштів;
- Уникати передчасного визнання доходу, якщо кошти ще не на rachunku bieżącym.
Оплата резервування нерухомості і податкові аспекти
Договір резервування (umowa rezerwacyjna) — угода між забудовником і зацікавленим покупцем, за якою обрана нерухомість тимчасово виключається з продажу. Оплата резервування може становити максимум 1% від ціни нерухомості і зараховується у вартість покупки, якщо основний договір буде підписаний. Резервний платіж не обкладається ПДВ, а у випадку відмови клієнта з його вини — може утримуватись як компенсація.
Документальне оформлення транзакцій при використанні трастового рахунку
Надходження коштів на рахунок powierniczy не створює обов’язку оформлення рахунку-фактури до моменту фактичної поставки нерухомості або виконання послуги.
Податок на прибуток (CIT)
Доходи від продажу нерухомості виникають у день підписання нотаріального акту, а аванси на трастовий рахунок не враховуються як дохід до цього моменту.
Особливості для девелоперських компаній
- Попередні договори і внески на трастовий рахунок не є доходом;
- Доходи CIT виникають при оформленні нотаріального акту;
- Основні етапи: підписання попереднього договору → внесення депозиту на rachunek powierniczy → нотаріальний акт → передача ключів.
Ми знаємо особливості будівельної галузі та говоримо вашою мовою. Звертайтеся — проконсультуємо і запропонуємо зручну форму співпраці.