Od 1 lipca 2022 roku w Polsce obowiązuje znowelizowane prawo, które wzmacnia ochronę nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym. Jednym z kluczowych narzędzi tej ochrony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Mechanizm ten gwarantuje, że środki nabywców nie będą zagrożone nawet w przypadku problemów dewelopera.
Czym jest rachunek powierniczy w obrocie nieruchomościami?
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, otwierane przez dewelopera dla konkretnego projektu inwestycyjnego. Wszystkie środki otrzymane od nabywców mieszkań lub domów gromadzone są na tym koncie. Dysponowanie pieniędzmi możliwe jest tylko pod określonymi warunkami i zgodnie z ustalonym harmonogramem realizacji projektu. W przypadku, gdy firma buduje za własne środki — rachunki powiernicze nie są obowiązkowe.
Istnieją dwa typy takich rachunków:
Kiedy deweloper ma obowiązek otworzyć rachunek powierniczy?
Zgodnie z prawem deweloper jest zobowiązany zawrzeć umowę rachunku powierniczego jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży. Jeśli projekt jest podzielony na kilka zadań inwestycyjnych, dla każdego z nich otwierany jest oddzielny rachunek. Rachunek powierniczy pozostaje aktywny do momentu przeniesienia prawa własności na ostatniego nabywcę w ramach projektu.
Umowa deweloperska to porozumienie między nabywcą a deweloperem, na mocy którego deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przekazać ją nabywcy. Nasi klienci zawierają takie umowy u notariusza, z którym następnie sporządzają akt notarialny przeniesienia własności przy ostatecznym przekazaniu gotowej nieruchomości nabywcy.
Jak przebiega płatność ze strony nabywcy?
Nabywca wpłaca środki na rachunek powierniczy w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy określonych w harmonogramie. Dopiero po udokumentowanym potwierdzeniu wykonania etapu deweloper otrzymuje odpowiednią część środków (w przypadku rachunku otwartego).
Ważne: bank lub kasa (SKOK), w której prowadzony jest rachunek, mają obowiązek prowadzenia dokładnej ewidencji wszystkich wpłat każdego nabywcy. Nabywca ma prawo w każdym momencie zażądać informacji o datach i kwotach swoich przelewów.
Koszty obsługi rachunku powierniczego ponosi deweloper.
Wszelkie koszty związane z prowadzeniem rachunku powierniczego (opłaty, prowizje itp.) ponosi deweloper. Nabywca przekazuje środki w pełnej kwocie – bez jakichkolwiek potrąceń.
Rola rachunku powierniczego dla nabywcy:
Mechanizm rachunku powierniczego został stworzony w jednym celu — zapewnić bezpieczeństwo finansowe nabywcy. Nawet w przypadku bankructwa dewelopera, Twoje środki pozostaną prawnie chronione i nie „rozmyją się” w masie zobowiązań firmy budowlanej.
Opodatkowanie dostawy nieruchomości a rola rachunków powierniczych w działalności dewelopera
VAT
Zgodnie z art. 19a ust. 1 i 8 ustawy o VAT: . moment powstania obowiązku podatkowego następuje przy faktycznej dostawie towarów lub wykonaniu usługi, co w kontekście deweloperskim oznacza podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. Jednakże, jeśli deweloper otrzymał zapłatę przed tym momentem (np. zaliczkę, zadatek, wpłatę na udział), obowiązek podatkowy powstaje już w chwili otrzymania środków, ale wyłącznie w odniesieniu do tej kwoty.
Istnieją jednak indywidualne interpretacje (np. 0114-KDIP4-1.4012.660.2021.1.MK z 13.12.2021), zgodnie z którymi obowiązek zapłaty VAT powstaje w dniu faktycznego przekazania obiektu nabywcy, jeżeli nastąpiło to przed sporządzeniem aktu notarialnego.
Kto i kiedy wypłaca środki deweloperowi?
Bank lub SKOK (Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa) prowadzący rachunek wydaje środki deweloperowi w zależności od typu konta:
W ten sposób ustawodawca zapewnia jasne rozdzielenie etapów budowy, płatności i skutków prawnych, chroniąc zarówno interesy nabywców, jak i przejrzystość prawną dewelopera.
Obowiązek zapłaty VAT u dewelopera – analiza zasad w kontekście rachunków powierniczych
Polskie prawo podatkowe w obszarze nieruchomości wymaga od deweloperów najwyższej precyzji w określaniu momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT. Szczególnie istotne jest to przy otrzymywaniu środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy (rachunek powierniczy). Błędy w interpretacji mogą skutkować ryzykiem dodatkowych zobliczeń podatkowych, kar oraz strat finansowych.
Przeanalizujmy, w którym momencie środki trafiające na konto dewelopera uznawane są za zaliczkę i kiedy faktycznie powstaje obowiązek podatkowy przy dostawie nieruchomości.
Rachunek powierniczy ≠ natychmiastowe opodatkowanie
Zgodnie z przepisami ustawy o VAT (art. 19a) oraz indywidualnym interpretacjom podatkowym, samo przekazanie środków na rachunek powierniczy nie oznacza, że u dewelopera powstaje obowiązek zapłaty VAT.
Powód — środki przekazane na taki rachunek nie są jeszcze w dyspozycji firmy. Dopiero w momencie, gdy trafiają na rachunek bieżący przedsiębiorstwa i deweloper zyskuje prawo swobodnego nimi dysponowania, kwoty te stają się podstawą opodatkowania. Innymi słowy, środki przelane z rachunku powierniczego na zwykły firmowy rachunek są uznawane za zaliczkę i generują obowiązek zapłaty podatku VAT.
„Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami, po przekazaniu ich z rachunku powierniczego na rachunek bieżący spółki, powoduje, iż wpłacone kwoty (…) uznaje się za zaliczkę, przedpłatę (…)”
Wyjątki: ostatnia transza i przekazanie nieruchomości
Ciekawy moment dotyczy ostatniej transzy, gdy nieruchomość została już faktycznie przekazana nabywcy (np. dom lub mieszkanie).
W jednym z orzeczeń (0113-KDIPT1-3.4012.46.2022.2.MJ) wskazano:
„Obowiązek zapłaty VAT nie powstaje ani w momencie wpływu środków na rachunek powierniczy, ani przy przelewie na rachunek Spółki, lecz w chwili faktycznej dostawy, czyli w momencie przejścia prawa do dysponowania nieruchomością jako właściciel”.
Wniosek: Nawet jeśli deweloper nie otrzymał jeszcze środków, ale nieruchomość została przekazana – obowiązek podatkowy powstaje.
Podsumowując:
Środki na rachunku powierniczym nie podlegają VAT – dopóki deweloper nie może nimi swobodnie dysponować. VAT powstaje przy przelewie środków na rachunek bieżący firmy – jeśli chodzi o transzę lub zaliczkę, albo przy przekazaniu obiektu nabywcy – jeśli nastąpi to wcześniej niż wypłata środków. Dokumentuje się takie płatności jako zaliczkę (zaliczka) opodatkowaną na ogólnych zasadach.
Praktyczne znaczenie dla biznesu:
Dla dewelopera niezwykle ważne jest:
Opłata rezerwacyjna nieruchomości a opodatkowanie: co deweloper wiedzieć powinien
Działalność deweloperska w Polsce regulowana jest specjalnym prawem – Ustawą deweloperską (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Funduszu Gwarancyjnym). Jednym z kluczowych etapów procesu nabycia mieszkania jest zawarcie umowy rezerwacyjnej (umowa rezerwacyjna), która poprzedza właściwą umowę deweloperską.
Co to jest umowa rezerwacyjna
Jest to porozumienie między deweloperem a zainteresowanym nabywcą, na mocy którego wybrana nieruchomość jest tymczasowo wyłączana ze sprzedaży. Taka umowa nie jest obowiązkowa, ale często stosowana w praktyce w celu potwierdzenia poważnych intencji stron.
Opłata rezerwacyjna
Strony mogą uzgodnić opłatę rezerwacyjną. Zgodnie z prawem wysokość wpłaty nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości podanej w prospekcie informacyjnym. Kwota ta jest zaliczana na poczet ceny zakupu, jeśli zostanie podpisana główna umowa. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej płatność musi zostać przelana na rachunek powierniczy nie później niż w ciągu 7 dni.
Ważne: opłata rezerwacyjna nie podlega opodatkowaniu VAT, ani w momencie jej otrzymania, ani w przypadku zatrzymania środków (np. gdy transakcja nie doszła do skutku z winy klienta).
Kiedy wpłata jest zwracana?
Zgodnie z prawem wpłata musi zostać niezwłocznie zwrócona, jeśli:
Co więcej, w niektórych przypadkach przewidzianych prawem, kwota jest zwracana w podwójnej wysokości.
Rezerwacja a VAT: kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług (VAT), obowiązek podatkowy w zakresie VAT powstaje w momencie:
Wyjątek: opłata rezerwacyjna nie jest uważana za zaliczkę, a zatem nie pociąga za sobą obowiązku naliczania VAT (na podstawie art. 19a i 29a ustawy o VAT).
Kluczowe stanowisko organów podatkowych: status kaucji gwarancyjnej „klienckiej” i opłata rezerwacyjna w kontekście VAT
W polskim prawie podatkowym dotyczącym podatku od towarów i usług (VAT) brak jest jednoznacznej definicji pojęcia „kaucja” (zadatek). Jednak w praktyce stosowania prawa przez kaucję rozumie się sumę pieniężną wpłacaną jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań, która może zostać zatrzymana w przypadku ich naruszenia. Taka forma zabezpieczenia nie wlicza się w cenę towaru lub usługi i z reguły podlega zwrotowi po wypełnieniu warunków umowy.
Zgodnie z indywidualną interpretacją podatkową z dnia 19 kwietnia 2023 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.154.2023.1.MŻ), kaucja nie stanowi przedpłaty, zaliczki, zadatku ani części zapłaty, a zatem nie tworzy podstawy opodatkowania VAT (zgodnie z art. 29a ust. 1 i 2 ustawy o VAT). W związku z tym jej otrzymanie nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.
„Ponieważ kaucja pełni wyłącznie funkcję gwarancyjną, nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług i nie jest uznawana za obrót w rozumieniu VAT”.
Jednak sytuacja zmienia się, jeśli strony uzgodniły zaliczenie kaucji na poczet przyszłej płatności (np. przy zakupie nieruchomości lub świadczeniu usługi). W takim przypadku traci ona swój charakter zabezpieczający i od momentu zaliczenia staje się częścią obrotu podlegającego opodatkowaniu VAT.
Opłata rezerwacyjna jako kaucja
Opłata rezerwacyjna (opłata rezerwacyjna), uiszczana przez klienta na podstawie umowy rezerwacyjnej, może zostać zakwalifikowana jako kaucja, jeśli wyraźnie określono, że służy wyłącznie jako zabezpieczenie wzajemnych zobowiązań, a nie jako przedpłata. Taka interpretacja pozwala na nieopodatkowanie jej VAT w momencie otrzymania.
W przypadku gdy klient rezygnuje z zawarcia głównej umowy deweloperskiej z własnej winy, firma może zatrzymać część lub całość opłaty rezerwacyjnej – zgodnie z warunkami umowy.
Taka retencja ma charakter odszkodowawczy, tj. jest traktowana jako finansowe zadośćuczynienie za niewykonanie zobowiązań, a nie jako zapłata za usługę. W konsekwencji, nawet przy zatrzymaniu środków, opłata nie podlega VAT, ponieważ nie jest związana z odpłatnym świadczeniem usług przez klienta.
Wniosek organu podatkowego:
Zatrzymana suma o charakterze kompensacyjnym nie podlega katalogowi operacji objętych VAT według art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie tworzy obowiązku podatkowego.
To podejście jest szczególnie ważne dla deweloperów, agencji nieruchomości i prawników uczestniczących w transakcjach wstępnych z klientami. Prawidłowa kwalifikacja opłat rezerwacyjnych i precyzyjne sformułowanie warunków umownych stanowią podstawę poprawnego i bezpiecznego rozliczenia podatkowego.
Dokumentacja transakcji przy wykorzystaniu rachunku powierniczego
Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), w momencie wpływu środków na rachunek powierniczy nie ma obowiązku dokumentowania tego przychodu fakturą zaliczkową.
To potwierdzają przepisy Art. 106i ust. 2 ustawy o VAT , który wskazuje, że faktura zaliczkowa musi zostać wystawiona nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania płatności, ale tylko w przypadku gdy płatność ta stanowi przedpłatę za usługę lub dostawę. Środki przekazane na rachunek powierniczy nie są uznawane za ostateczne rozliczenie między stronami, a zatem nie tworzą obowiązku podatkowego i nie wymagają natychmiastowej dokumentacji fiskalnej.
Wyjątek od zasady ogólnej
Zgodnie z Art. 106b ust. 3 ustawy o VAT , sprzedawca (podatnik) jest obowiązany wystawić fakturę na żądanie nabywcy, nawet jeśli obowiązek jej automatycznego wystawienia jeszcze nie nastąpił. Jednak i tutaj istnieją wyjątki, na przykład gdy przedpłata dotyczy operacji, które nie podlegają wymogowi wystawiania faktur, albo gdy przedpłata związana jest z dostawą nieruchomości rozliczanej poprzez rachunek powierniczy, jak w projektach deweloperskich.
Kluczowy moment:
W przypadku wpływu środków od klienta na rachunek powierniczy, utworzony np. zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych, nie powstaje obowiązek wystawienia faktury w momencie otrzymania tych środków.
Oznacza to, że deweloperzy nie są zobowiązani wystawiać faktury zaliczkowej za tego typu wpływy, do momentu faktycznej dostawy towaru (nieruchomości) lub wykonania usługi. Taka praktyka została potwierdzona w interpretacjach podatkowych oraz odpowiednich aktach Ministerstwa Finansów Polski.
Zwolnienie z obowiązku stosowania kas fiskalnych
Zgodnie z § 35 załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 listopada 2023 r., dostawa nieruchomości (dostawa nieruchomości) jest zwolniona z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy użyciu kas fiskalnych. To dodatkowo upraszcza obieg dokumentów przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych.
Podatek dochodowy (CIT)
Zgodnie z Art. 12 ustawy o CIT , przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje w dniu:
„…wydania rzeczy, przeniesienia prawa majątkowego lub wykonania usługi, jednak nie później niż w dniu:
1) wystawienia faktury, albo
2) spłaty zadłużenia.”
Dla nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment przejścia własności, który według polskiego Kodeksu cywilnego (art. 158) następuje przy notarialnym zawarciu umowy.
Stanowisko organów podatkowych (interpretacja indywidualna z 14.04.2023):
„Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, czyli w dniu podpisania aktu notarialnego. Przedpłaty przekazane na rachunek powierniczy nie są uznawane za przychód do tego momentu.”
Specyfika dla spółek deweloperskich
Dla deweloperów obowiązują specjalne zasady:
1. Przedpłaty na podstawie umów rezerwacyjnych nie stanowią przychodu
2. Wpłaty na rachunek powierniczy są ujmowane w ewidencji dopiero po przekazaniu mieszkania
Kluczowe etapy:
Jeśli prowadzisz firmę budowlaną w Polsce, chętnie pomożemy Ci w obsłudze księgowej. Specjalizujemy się w obsłudze firm budowlanych i deweloperskich, oferując kompleksowe usługi: prowadzenie księgowości, rozliczanie płac, analizy finansowe oraz konsultacje podatkowe i optymalizację kosztów.
Znamy specyfikę branży budowlanej i mówimy Twoim językiem. Skontaktuj się z nami – doradzimy i zaproponujemy dogodną formę współpracy.